O bom funcionamento do condomínio depende de uma série de práticas, que devem ser tomadas pelos responsáveis por sua administração. Já falamos anteriormente sobre questões importantes para a preservação da estrutura do condomínio, como dicas para melhorar a segurança, qual o momento certo para fazer uma dedetização, como lidar com infiltração, e também assuntos relevantes para a administração, como o uso do fundo de reserva, e como organizar os documentos do condomínio.
Todos os assuntos transpassam de alguma forma pelo tema de hoje: as manutenções periódicas no condomínio. Conforme definido no Art. 2º do Código Civil, a responsabilidade de lidar com essas demandas é do síndico. Normalmente, as construtoras entregam ao síndico um documento chamado “Manual do Síndico”, que contém todas as informações necessárias para contato com os fornecedores que atuaram na construção do condomínio, e especifica também quando as manutenções deverão ser realizadas.
Mas quais são as principais manutenções periódicas, e quando fazê-las?
- Limpeza da caixa d’água, normalmente realizada a cada 6 meses
- Limpeza da cisterna, também recomendada a cada 6 meses
- Limpeza da caixa de gordura, feita uma vez por ano, ou dependendo da necessidade
- Recarga dos extintores de incêndio, uma vez ao ano, dependendo da classe da manutenção
- AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), realizado a cada dois a cinco anos, dependendo da região e tamanho do imóvel. Os bombeiros irão vistoriar além dos extintores, as mangueiras, placas de sinalização nas áreas comuns e alarmes
- Verificação de vazamento de gás nas tubulações, feita de acordo com a necessidade, principalmente quando há suspeita de vazamento
- Limpeza das calhas, de acordo com a necessidade
- Limpeza do ar condicionado, feita a cada 6 meses, ou de acordo com a necessidade
- Manutenção dos sistemas elétrico e hidráulico, de acordo com a necessidade
- Manutenção dos equipamentos de segurança, também de acordo com a necessidade
- Inspeção dos para-raios, pelo menos uma vez por ano
- Inspeção dos elevadores, feita uma vez por ano por uma empresa especializada, que irá emitir o RIA (Relatório de Inspeção Anual)
Obra Necessária, Útil e Voluptuária
Um dos pontos mais importantes a serem considerados pelo síndico antes de realizar qualquer tipo de obra no condomínio, é verificar se ela é considerada Necessária, Útil ou Voluptuária. O Art. 1.341 do Código Civil determina a quantidade de quórum necessário na reunião de assembleia para que haja aprovação das obras no condomínio, e as diretrizes contidas na Lei também precisam ser seguidos.
O síndico precisa compreender essas questões legais para que a obra seja realizada sem causar maiores problemas que, em algumas vezes, pode se tornar até mesmo uma questão judicial.
Uma dica importante para os síndicos é: faça um checklist com as atividades que deverão ser realizadas. Assim, você não irá se esquecer de fazer nenhuma manutenção necessária e sempre estará atento aos prazos. E além dessa programação, fique atento às questões legais que envolvem cada uma dessas manutenções, já que isso pode resultar em problemas maiores. Contar com empresas e profissionais capacitados também irá auxiliá-lo a manter tudo em ordem.
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